Výstavba nájomných bytov musí prejsť verejným obstarávaním

Všeobecne o nadobúdaní nehnuteľností zo strany verejných obstarávateľov / obstarávateľov

Mnohé obce na Slovensku porušujú zákon č. 343/2015 Z.z. o verejnom obstarávaní („Zákon“) tým, že uzatvoria zmluvu o budúcej zmluve na kúpu bytového domu, ktorý v čase uzatvorenia zmluvy ešte neexistuje. V súlade s platnou legislatívou obce môžu uplatniť výnimku zo zákona o verejnom obstarávaní, len v prípade, že kupujú už existujúci skolaudovaný bytový dom.

Podľa § 1 ods. 2 písm. c) Zákona: „Tento zákon sa nevzťahuje na nadobúdanie existujúcich stavieb alebo nájom existujúcich stavieb a iných nehnuteľností alebo nadobúdanie práv k nim akýmkoľvek spôsobom financovania“.

Vyššie uvedené ustanovenie teda obsahuje jednu z výnimiek, kedy nie je potrebné aplikovať pravidlá a postupy verejného obstarávania vyplývajúce zo Zákona. V tejto súvislosti je potrebné podrobnejšie vysvetliť za akých podmienok môže samospráva nadobudnúť nehnuteľnosť. Nakoľko pri nadobúdaní už existujúcej konkrétnej stavby nie je objektívne možné uskutočniť výber z viacerých ponúk a ani uplatniť všetky princípy verejného obstarávania (nakoľko sa nehnuteľnosť viaže len na konkrétnu lokalitu a možnosti výberu tak pre verejného obstarávateľa závisia v podstate iba od miestnych pomerov, keďže počet subjektov, ktoré by sa mohli zúčastniť prípadného verejného obstarávania, je zásadne obmedzený), nie je vhodné, aby sa takýto nákup uskutočňoval formou verejného obstarávania.

Zdôrazňujem ešte raz, predmetnú výnimku je možné aplikovať len na stavby alebo iné nehnuteľnosti, ktoré už existujú.

Vyššie uvedené skutočnosti potvrdzuje aj rozsudok Súdneho dvora Európskej únie vo veci C-536/07, Európska komisia proti Spolkovej republike Nemecko, podľa ktorého platí: „Zmluva, ktorá je formálne kvalifikovaná ako „zmluva o nájme“, je uzatvorená medzi mestom a súkromnou investičnou spoločnosťou a týka sa prenájmu veľtržných hál mestom, ktoré má postaviť súkromná spoločnosť v súlade s podrobnými špecifikáciami stanovenými mestom, musí byť kvalifikovaná ako zmluva na zhotovenie prác v zmysle článku 1 písm. a) smernice 93/37 o koordinácii postupov verejného obstarávania prác, keďže primárnym predmetom zmluvy je výstavba predmetných veľtržných hál a uvedené haly predstavujú „dielo“ v zmysle článku 1 písm. c) uvedenej smernice. Takáto zmluva musí byť uzavretá podľa pravidiel stanovených v článku 7 ods. článku 11 tejto smernice. Definícia pojmu „verejná zmluva na zhotovenie prác“ uvedená v článku 1 písm. a) smernice 93/37 zahŕňa totiž všetky transakcie, v ktorých je odplatná zmluva nezávisle od jej formálnej kvalifikácie uzavretá medzi verejným obstarávateľom a zhotoviteľom, ktorej predmetom je zhotovenie „diela“ v zmysle článku 1 písm. c) tejto smernice."

V tejto súvislosti je základným kritérium to, že predmetné dielo musí byť zhotovené podľa požiadaviek spresnených verejným obstarávateľom, pričom prostriedky použité na jeho zhotovenie nie sú relevantné.

V prípade, ak je potrebné vykonať na existujúcej stavbe určité stavebné úpravy pred ich užívaním verejným obstarávateľom ako novým vlastníkom, je v takomto prípade potrebné posudzovať konkrétny charakter vykonávaných zmien; t.j. či sa jedná o rekonštrukciu jednoduchého a bežného charakteru, ktorá je obvyklá pri zmene vlastníka (napr. drobné dispozičné úpravy, rekonštrukcia hygienických zariadení, maliarske práce a pod.) alebo sa jedná o zásadnú zmenu nehnuteľnosti, ktorou sa mení jej charakter (napr. prestavba polyfunkčného domu na bytový dom a pod.). Ak sa má totiž jednať v zmysle predmetnej výnimky o existujúcu stavbu, malo by ísť o takú, ktorá nevyžaduje podstatnú prestavbu podľa požiadaviek verejného obstarávateľa a už v čase uzavretia kúpnej zmluvy je v zásade vhodná na sledovaný cieľ.

Na základe vyššie uvedených skutočností je možné konštatovať, že zákazka spočívajúca v uskutočnení stavby alebo v uskutočnení zásadných stavebných prác na existujúcej stavbe podľa požiadaviek verejného obstarávateľa nie je predmetom výnimky podľa § 1 ods. 2 písm. c) Zákona. Z pohľadu Zákona sa v takýchto prípadoch jedná o zadávanie zákazky na uskutočnenie stavebných prác.

Priame uzatvorenie zmluvy na budúcu kúpu bytového domu, ktorý ešte neexistuje, sa považuje za obchádzanie Zákona, pričom uvedený postup nie je v súlade so zákonom o verejnom obstarávaní.

V prípade, ak obce uzatvoria takúto zmluvu, dopustia sa správneho deliktu podľa § 182 ods. 1 písm. a) Zákona, za čo im môže byť uložená pokuta vo výške 5% zmluvnej ceny, pričom predmetná zmluva môže byť považovaná za tzv. absolútne neplatný právny úkon v súlade s § 39 Občianskeho zákonníka.

V minulosti aj naša obec Terchová uzatvorila niekoľko podobných zmlúv. (31.01.2017)